Por qué en cada ciudad hay dos alquileres distintos

¿Por qué en cada ciudad hay dos alquileres, y por qué casi nadie enseña los dos?

La primera cifra sale del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Cruza las declaraciones del modelo 100 del IRPF —modelo 109 en Gipuzkoa— con los datos físicos del Catastro, y da la mediana de lo que declaran los propietarios por todos los contratos vigentes, no solo los firmados este año: el punto en el que la mitad de los contratos paga menos y la mitad paga más. Es un dato sólido y auditable, pero tiene un año de retraso por diseño: el ejercicio más reciente es 2024, y detrás de las 52 capitales hay 1.091.203 contratos declarados.

La segunda cifra sale de los registros autonómicos de fianzas de alquiler. Al firmar un contrato de vivienda hay que depositar una fianza, y esa fianza equivale por ley a una mensualidad de renta (artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Por eso, donde una comunidad autónoma publica ese registro con detalle municipal, podemos ver lo que se paga en los contratos que se están firmando ahora, no en el conjunto acumulado de años.

Casi ningún mapa de alquiler enseña las dos cifras a la vez, porque cruzarlas no es sencillo: exige combinar una fuente estatal (Hacienda) con cinco fuentes autonómicas distintas, cada una con su formato, su periodo y su forma de calcular la cifra. Es más rápido publicar solo una y dejar que el lector asuma que es la única que existe.

Hoy tenemos la segunda cifra en 17 de las 52 capitales, en las cinco comunidades autónomas que publican su registro de fianzas con detalle municipal y que usamos: Cataluña (Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona), la Comunitat Valenciana (Valencia, Alicante y Castelló de la Plana), Aragón (Zaragoza, Huesca y Teruel), el País Vasco (Bilbao, Vitoria-Gasteiz y San Sebastián) y Galicia (A Coruña, Lugo, Ourense y Pontevedra). En el resto —Madrid incluida— el registro no existe, no es obligatorio o no está publicado. En Andalucía, además, la vía se cierra hacia delante: la Ley 5/2025 de Vivienda suprimió el depósito obligatorio de fianza para los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026.

Lo que esta cifra no te dice

Donde la segunda cifra es una mediana propia —Comunitat Valenciana y Aragón—, el porcentaje de diferencia con Hacienda es comparable. Donde es una media —Cataluña, País Vasco y Galicia—, no calculamos ese porcentaje: mezclar una media con una mediana infla el resultado. Y en ningún caso la segunda cifra es un precio de anuncio: es lo que efectivamente se ha depositado en fianzas, que suele quedar por debajo de lo que se pedía al principio.

Ninguna de las dos cifras es un precio de anuncio. La primera es lo declarado a Hacienda por contratos vigentes; la segunda es lo depositado en fianzas de contratos nuevos. Compararlas exige además la advertencia temporal: la diferencia junta que los contratos nuevos son más caros que el conjunto y que el mercado ha subido desde 2024, y con estos datos no se pueden separar.