Por qué esto no es otro mapa de alquileres
Casi todos los mapas de alquiler que circulan en España miden una de estas dos cosas, y ninguna es la que te interesa cuando preguntas «¿me llega el sueldo?».
Lo que piden los portales inmobiliarios
Son los precios de los anuncios publicados. Miden la oferta que hay en el escaparate en un momento dado, que es la parte más cara y más rotativa del mercado: los pisos baratos se alquilan en días y apenas aparecen. Además, la metodología es propietaria y no se puede auditar desde fuera. Sirven para ver la tendencia; no para saber lo que paga la gente.
El precio por metro cuadrado
Es la cifra más fácil de publicar y la que usan casi todas las herramientas, pero por sí sola no responde a nada: para convertirla en un alquiler tienes que multiplicarla por unos metros que normalmente pone el usuario a ojo. Dos ciudades con el mismo €/m² pueden tener alquileres muy distintos simplemente porque en una se alquilan pisos más grandes.
Lo que usamos nosotros: la cuantía declarada, en euros al mes
El Ministerio de Vivienda publica, además del €/m², el importe mensual del arrendamiento del inmueble completo, tal y como se declara en el IRPF. Es un alquiler real de un piso real, no una multiplicación. Y viene también con el tramo donde está la mitad central de los contratos, así que podemos enseñarte esa horquilla en vez de un número suelto.
La fuente
El Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) es un análisis de datos fiscales: cruza las declaraciones del modelo 100 del IRPF —modelo 109 en Gipuzkoa— con los datos físicos del Catastro. No es una encuesta ni una recogida de anuncios: es lo que los arrendadores declaran a Hacienda.
Usamos el campo de cuantía mensual del inmueble completo para vivienda colectiva (pisos en edificio), ejercicio 2024, en su mediana y su rango entre el 25 % y el 75 %. En las 52 capitales suma 1.091.203 viviendas arrendadas. El sistema no publica el dato de ningún lugar con menos de 10 contratos, para no identificar a nadie.
La fórmula
Es una simple división, y la enseñamos entera:
esfuerzo = alquiler mediano de la ciudad ÷ tu sueldo neto mensual
Consideramos que el alquiler «cabe» cuando ese porcentaje no supera el 30 %, que es el umbral de referencia habitual en el sector. Las cinco bandas de color parten de ahí: hasta el 25 % holgado, hasta el 30 % cómodo, hasta el 35 % justo, hasta el 45 % tenso, y por encima fuera de alcance.
Te pedimos el sueldo neto a propósito. Podríamos calcularlo a partir del bruto, pero el resultado dependería de tu comunidad autónoma, tu tipo de contrato y tu situación familiar, y sería una estimación nuestra disfrazada de dato. El neto lo tienes en la nómina: mejor tu cifra real que nuestra aproximación.
La capital mediana española alquila hoy por 540 € al mes.
Por qué dos cifras
En cada ciudad hay dos alquileres distintos, y cada uno responde a una pregunta distinta. Confundirlos es el error más común al hablar de vivienda. Aquí van separados.
Lo que pagan los inquilinos — Hacienda, 2024
Es la mediana de todos los contratos en vigor declarados en el IRPF, incluidos los firmados hace años con renta antigua. Responde a «cuánto se paga realmente aquí» y sirve para comparar unas ciudades con otras. Tiene un año de retraso por diseño. Es lo que se declaró. Cubre las 52 capitales.
Lo que se firma hoy — registros de fianzas
Cuando se firma un alquiler hay que depositar una fianza. En vivienda, esa fianza equivale a una mensualidad de renta (así lo fija el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Por eso, las comunidades que publican ese registro nos dejan ver lo que se está pagando en los contratos nuevos. Responde a «cuánto me costaría mudarme».
Por qué solo en 10 capitales
No todas las comunidades publican el registro de fianzas con detalle municipal. Nosotros usamos los datos de tres: Cataluña, la Comunitat Valenciana y Aragón. Al menos otras dos —el País Vasco y Galicia— también publican estadísticas de su registro, pero todavía no las hemos verificado ni incorporado. En el resto —Madrid incluida— el registro no existe, no es obligatorio o no está publicado. Y en Andalucía la vía se cierra hacia delante: la Ley 5/2025 de Vivienda suprimió el depósito obligatorio para los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026.
No lo disimulamos pintando una estimación. Donde no hay dato, decimos que no hay dato.
| Capital | Cómo se calcula | Periodo |
|---|---|---|
| Barcelona | Media (dato oficial) | primer trimestre de 2026 |
| Girona | Media (dato oficial) | primer trimestre de 2026 |
| Lleida | Media (dato oficial) | primer trimestre de 2026 |
| Tarragona | Media (dato oficial) | primer trimestre de 2026 |
| Valencia | Mediana (cálculo propio) | fianzas depositadas en 2026 (año en curso) |
| Alicante | Mediana (cálculo propio) | fianzas depositadas en 2026 (año en curso) |
| Castelló de la Plana | Mediana (cálculo propio) | fianzas depositadas en 2026 (año en curso) |
| Zaragoza | Mediana (cálculo propio) | fianzas depositadas en 2025 (año completo) |
| Huesca | Mediana (cálculo propio) | fianzas depositadas en 2025 (año completo) |
| Teruel | Mediana (cálculo propio) | fianzas depositadas en 2025 (año completo) |
Lo que la diferencia entre ambas NO dice
- No separa dos efectos. Entre una cifra y otra hay uno o dos años de mercado. La diferencia junta dos efectos: que los contratos nuevos son más caros que el conjunto, y que el mercado ha subido desde 2024. Con estos datos no se pueden separar. No vamos a fingir que sí.
- En Cataluña no damos porcentaje. En las capitales catalanas, la cifra de contratos nuevos es una media. Es lo único que publica el Incasòl: no publica medianas por municipio. La cifra de Hacienda, en cambio, es una mediana. La media la elevan los alquileres más caros, así que un porcentaje de diferencia saldría inflado. Por eso enseñamos las dos cifras, pero no calculamos ese porcentaje.
- No es un precio de anuncio. Es lo que se ha firmado de verdad, que suele estar por debajo de lo que se pedía.
Por qué la mediana y no la media
En la web decimos «el alquiler típico». El dato que hay detrás es la mediana: lo que paga el inquilino del medio, con la mitad pagando menos y la mitad pagando más. No es lo mismo que la media, y la diferencia importa.
Imagina una calle con cinco pisos alquilados por estos importes:
- 500 €
- 550 €
- 600 €
- 650 €
- 2.700 €
1.000 €
La media. No la paga nadie de esa calle: la dispara el piso de lujo.
600 €
La mediana. Es el piso del medio, y describe bien lo que paga la gente de esa calle.
Por eso usamos siempre la mediana, y por eso enseñamos además el tramo donde está la mitad central de los contratos —del 25 % al 75 %—: para que veas esa horquilla y no un número solo. No es el abanico completo: por debajo y por encima hay alquileres más baratos y más caros.
Lo que no sabemos
- No es precio de oferta. Al medir contratos vigentes, incluye rentas antiguas. Firmar hoy cuesta más que la cifra que ves.
- No cubre el alquiler no declarado. Por definición, lo que no llega a Hacienda no está aquí. No existe una cuantificación oficial de cuánto es, así que no damos ningún porcentaje: solo lo advertimos.
- El dato es de 2024. Es el último ejercicio publicado; las fuentes fiscales llegan con retraso. Lo fechamos siempre en vez de dar a entender que es de hoy.
- Cuatro capitales no tienen serie histórica. Bilbao, Vitoria, San Sebastián y Pamplona se incorporaron más tarde a la explotación. Donde no hay comparación, decimos que no la hay en vez de interpolarla.
- Solo vivienda colectiva. Los datos que mostramos son de pisos en edificio, no de vivienda unifamiliar ni de habitaciones.
- El alquiler no es el coste de vida. Es la partida más grande, no la única. Esta capa del atlas responde a la vivienda; no a la cesta de la compra.
Fuentes y atribución
Origen de los datos: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda. Base de datos de la explotación tributaria 2011-2024, edición de marzo de 2026, descargada el 21 de agosto de 2026. Metodología aprobada por Resolución de 16 de abril de 2026.
La segunda cifra procede de tres registros autonómicos de fianzas de alquiler:
- Font: Generalitat de Catalunya. Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica — Institut Català del Sòl (Incasòl), registre de fiances de lloguer; conjunt de dades «Preu mitjà del lloguer d’habitatges per municipi». Dada oficial sense elaboració. Última actualización: 30 de julio de 2026.
- Fuente: Generalitat Valenciana, Registro de Fianzas de Arrendamientos Urbanos — Portal de Dades Obertes de la GVA, conjunto de datos «Registro de las fianzas de alquiler de viviendas 2026». Licencia Creative Commons Reconocimiento (CC BY). Elaboración propia: mediana calculada por SegúnDónde.
- Fuente: Gobierno de Aragón, Dirección General de Vivienda — Aragón Open Data, conjunto de datos «Fianzas de alquileres de vivienda depositadas en el Gobierno de Aragón». Licencia CC BY 4.0. Elaboración propia: mediana calculada por SegúnDónde.
El contorno del mapa es la geometría oficial de los límites provinciales del Instituto Geográfico Nacional: obra derivada de Líneas Límite Municipales, Provinciales y Autonómicas 2020, CC-BY 4.0, ign.es.
El Ministerio autoriza la reutilización de esta información. Ni el Ministerio ni ningún otro organismo citado patrocinan o respaldan SegúnDónde, ni han participado en su elaboración.
Cómo corregirnos
Si encuentras una cifra que no cuadra con la fuente oficial, queremos saberlo: corregirla es más importante para nosotros que tener razón. Publicamos la metodología precisamente para que se nos pueda auditar.